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          2017-2018年度蘇州酒店市場發展概況數據統計

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          一、蘇州旅遊住宿業宏觀環境分析


          1.1宏觀經濟環境


          2014-2016年,蘇州經濟發展平穩上升,但受產業升級影響,增長率漲幅偏低;雖然蘇州經濟轉型中致力將經濟重心由製造業轉到服務業,但其側重點依舊是金融、現代物流、科技和信息服務等生產性服務業,因此,旅遊業受GDP發展影響增速降低;酒店收入也和旅遊業收入走勢保持一致,甚至在2014年受政策影響呈現逆發展狀況,但業內調整較快,2015年後回升。


           


          1.2蘇州現有旅遊資源

          再看以園林古城旅遊著稱的蘇州旅遊資源數據,在2017年當地共接待海內外旅遊人次12264.57萬。截至2017年,蘇州共有27個4A級和6個5A級景區獲得認證,其中5A級景區台湾最多。從區域分佈來看,吳中區包含1個5A景區-太湖景區和9個4A景區,數量最多;蘇州工業園區雖然只有金雞湖景區一個景點,但該景點屬於國內少數對外免費開放的5A級景區,且又是國家商務旅遊示範區,對於遊客的吸引力巨大。


           


          二、2017-2018年蘇州酒店市場分析


          除了景區景點,蘇州酒店分佈特徵根據行政區及商圈劃分表現又有所不同。通過分析蘇州中高端酒店市場在各個商圈的酒店價位分佈和平均MCI指數,可為在營酒店和籌建待開業酒店提供定價參考,了解自身在市場的一個表現水平或預期需要達到的水平。


          2.1蘇州現有酒店市場大小及酒店分析


          據邁點研究院(MTA)實時抓取攜程網的不完全數據統計,蘇州2017-2018年共有5302家酒店提供住宿,其中中高端酒店(四、五星酒店及四、五星標準酒店)327家。


          酒店行政區分佈

          327家中高端酒店共分佈在11個行政區,包含7個區和4個縣級市。其中,吳中區由於面積較廣且包含太湖景區、木瀆古鎮等多個旅遊景區,並與市中心和金雞湖地區交界,酒店市場體量龐大;而北部地區中高端酒店數量相對較低,相城區和太倉市最少,各為13家。


           


          商圈/景區分佈


           


          此次監測的327家中高端酒店共涉及蘇州20個主要商圈/景區。由於蘇州景區較多且分佈較廣,同時下轄縣級市較多,酒店整體分佈較為分散。共有6個商圈/景區酒店總量超過13家(圖4),佔據蘇州市中高端酒店市場的4成份額以上。其中,工業園金雞湖商業區和太湖風景區成為最吸引酒店進駐的區域,尤其是金雞湖地區成為近期蘇州的發展熱點,吸引了大量綜合型酒店進駐;而張家港市雖然酒店總數與其他行政區相比不多,但其酒店基本集中在市中心區域,使其成為酒店分佈較為密集的地區之一。


          價格分佈


           


          從價格上來看,蘇州中高端酒店價位跨度從180-1800元不等,主要集中在200-800元之間。酒店最密集的工業園區金雞湖商業區和太湖風景區價位分別集中在350-850元和250-700元之間,同價位間的酒店競爭十分激烈。而這當中,太湖風景區內的酒店最高價格可以達到1800元左右,跨度較大。相比之下,石路商業區的價位則更為分散且整體偏低,多集中在200-550元左右,最高價格在850元左右。


          準備進入工業園區金雞湖商業區的酒店需要做好充分的市場調查和自身的市場定位,對於酒店自身的市場宣傳成本相較其他地區會偏高,且競爭者偏多;太湖風景區雖然酒店也十分密集,但其市場價位跨度較大,700-1500元的定價區域屬於空白,可以考慮進入;石路商業街靠近留園,有一定的旅遊資源,且與觀前街接壤,同屬蘇州城市核心區域,酒店密度相較前兩個區域更加稀疏,且酒店房價跨度偏低,有一定的進入空間。


          2.2 主要商圈/景區平均輿情指數分析


          酒店市場輿情情況一定程度上反應了該區酒店在整個蘇州市的一個市場認知程度:輿情指數越高,市場認知範圍越廣,認知程度越深。而每個地區由於自身區域因素不同,整體的輿情指數也會有一定差異,各地區的平均指數水平能夠給該地區的酒店市場運營提供一個參考指標,幫助其衡量自身的市場輿情水平。


          蘇州市6個主要景區及商圈的平均輿情指數主要以工業園金雞湖商業區為代表,在蘇州當地的輿情指數相對較高。石路商業區和工業園區金雞湖商業區由於其商業性質,市場需求龐大,吸引了大批高星級酒店進入,整體指數較高,超過37.0;雖然觀前街地區(市中心)和太湖風景區擁有酒店數量在蘇州市場名列前茅,但由於其點評指數較低,使這兩個區域MCI指數均低於30.0。


           


          就點評指數而言,其走勢與輿情指數基本一致,可以說蘇州酒店的輿情指數很大程度上是由點評數和好評率決定的。工業園區金雞湖商業區和石路商業區由於其市場內的酒店多為商務性質或綜合型體量偏大的酒店,入住客群相應較多,點評數量和質量均高使其點評指數偏高;觀前街地區(市中心)和太湖風景區雖然一個位於市中心,一個擁有旅遊資源,但其市場內的小體量精品酒店甚至是獨棟別墅酒店較多,客房數量不超過50間,同時又有許多新開酒店,歷史點評數量偏低,導致其點評指數低迷,使其總體指數水平大幅下拉,形成指數窪地。


           


          從運營指數來看,蘇州酒店運營指數整體低於1.5。其中,工業園區金雞湖商業區和石路商業區市場內多為品牌酒店,更加重視市場宣傳;市場內的單體酒店面對激烈的競爭,宣傳也非常活躍。而太湖景區由於範圍龐大,且多為單體自營民宿,酒店分佈較為稀疏,競爭相較其他地區偏緩,使其對於市場宣傳投入偏低。


           


          三、2017-2018年蘇州酒店運營表現分析


          就酒店市場運營表現而言,除了平均房價和入住率,酒店的市場宣傳和市場認知也是不可忽略的重要部分。邁點區域酒店輿情指數MCI中的運營指數數據一定程度上反應了各酒店在當地市場中的認知程度,同時為各酒店衡量自身在市場中的位置提供了一個參考依據。


          3.1 蘇州星級酒店運營分析


          據國家文旅部監督管理司數據顯示,蘇州2010至2017年度三星級酒店房價變化不大,趨勢基本平穩,維持在200元左右,2016年稍有提升達到221元,成為近年來最高房價;四星級酒店房價在2013年達到峰值,超過320元,之後受政策影響平均房價稍降,維持在300元左右,但在2017年達到近期峰值323元;五星級酒店平均房價整體趨勢與四星級酒店類似但變化幅度更大,在500-550元間呈波動趨勢,但在2016年跌破500元。


           


          就入住率而言,蘇州酒店市場2010-2017年變化較大,三星級酒店在2010年佔領市場入住率最高位置且達到其自身今年最高值58%,但整體處於低迷狀態在45%-50%間波動;四星級酒店自2013年後穩步上升並在2014年入住率超過其他兩個級別酒店成為市場最高水平,2017年達到最高值接近60%;五星級酒店入住率變化和四星級酒店大致一樣,但在2013年後入住率由原來市場內領先水平降至第二,並被四星級酒店入住率水平壓制至2017年但差距不大,也近60%。可以看出,在經歷2011年的集體下滑后,2017年蘇州星級酒店的平均出租率提升明顯。


           


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